Immobilienverkauf vorbereiten: welche Rolle der Gutachter spielt

Salzburg-Lehen, ein Donnerstag im Oktober. Die Wohnung der verstorbenen Mutter steht seit dem Sommer leer, die beiden Geschwister wollen sie verkaufen. Am Montag kommt der Sachverständige.

Im Vorzimmer stapeln sich Kartons, im Bad tropft der Wasserhahn, die Fenster sind seit Monaten nicht geputzt. Der Bruder seufzt. „Der schaut doch eh nur auf Quadratmeter und Baujahr, oder?“

Was macht ein Gutachter beim Wohnungsverkauf?

Ein Immobiliengutachter ermittelt den Verkehrswert, also den Preis, der am Markt realistisch erzielbar ist. In Österreich gibt es dafür allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige, deren Gutachten auch Gerichte und Banken heranziehen.

Ein Gutachten hilft, den Angebotspreis zu begründen und Verhandlungen auf eine sachliche Grundlage zu stellen. Bei Erbschaften, Scheidungen oder Schenkungen sorgt es dafür, dass alle Beteiligten von derselben Zahl ausgehen.

Daneben gibt es einfachere Einschätzungen durch Makler. Sie sind rascher, aber kein Gutachten im eigentlichen Sinn.

Der beste Zeitpunkt für das Gutachten ist vor dem ersten Inserat. Steht ein Preis erst einmal online, lässt er sich schwer korrigieren, ohne Misstrauen zu wecken.

Beachten Sie auch, dass jedes Gutachten auf einen Stichtag bezogen ist. Liegt der Verkauf lange danach, kann sich der Markt inzwischen verändert haben.

Der Termin selbst dauert je nach Größe ein bis zwei Stunden. Der Sachverständige misst nach, fotografiert, öffnet Abstellräume und fragt nach Sanierungen. Rechnen Sie damit, dass er auch Keller und Allgemeinflächen sehen möchte.

Nach welchen Kriterien wird bewertet?

Je nach Immobilie arbeitet der Sachverständige mit dem Vergleichswert, dem Sachwert oder dem Ertragswert. Bei Eigentumswohnungen steht der Vergleich mit ähnlichen Verkäufen in der Umgebung meist im Vordergrund.

• Lage: Stadtteil, Verkehrsanbindung, Lärm, Nahversorgung, Ausblick.
• Objekt: Wohnfläche, Raumaufteilung, Stockwerk, Lift, Balkon oder Loggia.
• Zustand: Baujahr, letzte Sanierungen, Fenster, Heizung, Elektrik, Bad und Küche.
• Haus: Zustand von Stiegenhaus, Dach und Fassade, Höhe der Rücklage, geplante Sanierungen.
• Kosten: Betriebskosten und Energiekennzahl laut Energieausweis.

Vergleichswert, Sachwert, Ertragswert

Beim Vergleichswert zieht der Sachverständige Kaufpreise ähnlicher Wohnungen in der Nähe heran. Daten dazu stammen etwa aus der Urkundensammlung des Grundbuchs.

Der Sachwert rechnet mit Grund und Gebäude, abzüglich der Alterung. Er spielt bei Einfamilienhäusern eine größere Rolle. Der Ertragswert geht von den Mieteinnahmen aus und passt zu vermieteten Objekten und Zinshäusern.

Welches Verfahren passt, entscheidet der Gutachter, begründen muss er es im Gutachten.

Welche Mängel drücken den Preis?

Nicht jede Gebrauchsspur ist ein Mangel. Teuer wird es dort, wo ein Käufer mit hohen Folgekosten rechnen muss.

• Feuchtigkeit und Schimmel, etwa hinter Kästen oder in Ecken von Außenwänden.
• Spuren von Wasserschäden an Decken und Böden.
• Veraltete Elektrik ohne Fehlerstromschutzschalter.
• Alte Fenster mit schlechter Dämmung und undichten Dichtungen.
• Sanierungsrückstand am Haus, etwa bei Dach, Fassade oder Leitungen, der auf die Eigentümer zukommt.

Solche Punkte lassen sich nicht wegputzen und sollten es auch nicht. Wer Mängel offenlegt, vermeidet spätere Streitigkeiten mit dem Käufer.

Was eine Wohnung schwer verkäuflich macht

Manche Probleme sieht man nicht an der Wand, sondern im Grundbuch oder im Bauakt. Rechtliche Unklarheiten schrecken Käufer und Banken oft stärker ab als ein altes Bad. Dazu zählen etwa:

• Ein Dachgeschoßausbau oder Wintergarten wurde ohne Baubewilligung errichtet.
• Im Grundbuch stehen Belastungen wie ein Wohnrecht oder ein Pfandrecht.
• Flächen sind im Plan anders eingezeichnet als in der Wirklichkeit.
• In der Eigentümergemeinschaft gibt es einen offenen Streit.

Klären Sie solche Punkte vor dem Verkauf, etwa mit Notar, Hausverwaltung oder Baubehörde. Ein Gutachter kann sie benennen, lösen müssen Sie sie selbst.

Welche Unterlagen der Sachverständige braucht

Je vollständiger die Unterlagen, desto genauer das Gutachten und desto kürzer der Termin. Legen Sie alles in einer Mappe bereit.

1. Aktueller Grundbuchsauszug.
2. Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten bei Eigentumswohnungen.
3. Pläne und Flächenaufstellung.
4. Energieausweis, der beim Verkauf ohnehin vorgelegt werden muss.
5. Letzte Betriebskostenabrechnung und Protokolle der Eigentümerversammlung.
6. Rechnungen über Sanierungen, etwa neue Fenster, Therme oder Bad.

Worauf Sie vor der Beauftragung achten sollten

Nicht jeder, der sich Gutachter nennt, ist auch zertifiziert. Die allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen sind in einer öffentlichen Liste der Justiz eingetragen. Dort sehen Sie auch, für welches Fachgebiet jemand zugelassen ist.

• Zweck klären: Ein Gutachten für das Gericht ist umfangreicher als eine Bewertung für die eigene Preisfindung.
• Honorar vorab: Lassen Sie sich Umfang und Kosten schriftlich bestätigen.
• Unabhängigkeit: Ein Sachverständiger, der nicht am Verkauf mitverdient, bewertet neutraler.
• Termin abstimmen: Alle Räume, Keller und Dachboden sollten an dem Tag zugänglich sein.

Informieren Sie bei Mietwohnungen rechtzeitig die Mieter, denn ohne deren Zustimmung kommt niemand hinein. In einer Eigentumswohnung kann die Hausverwaltung Zugang zu Allgemeinflächen ermöglichen.

Wie Räume vor dem Termin aussehen sollten

Ein Sachverständiger bewertet die Substanz, nicht den Staub. Trotzdem kann er nur beurteilen, was er sieht. Vollgestellte Ecken, verdeckte Wände und ein voller Keller machen es schwer, Feuchtigkeit oder Schäden zu erkennen.

Räumen Sie deshalb so weit wie möglich aus, vor allem vor Außenwänden und in Abstellräumen. Kleine Reparaturen wie ein tropfender Hahn oder eine lose Steckdose lohnen sich vorher. Saubere Fenster, ein frisches Bad und eine fettfreie Küche zeigen, dass die Wohnung gepflegt wurde.

Wird die Wohnung noch bewohnt, reicht oft ein aufgeräumter Zustand. Wichtig ist, dass Zählerkasten, Therme und Fensterrahmen frei zugänglich sind. Legen Sie Schlüssel für Keller, Dachboden und Abstellräume schon vorher bereit.

Welche Reinigung vor Gutachter und Besichtigung passt

Nicht jede Wohnung braucht dasselbe. Entscheidend ist, wie voll und wie lange bewohnt die Immobilie ist. Die Schritte bauen aufeinander auf:

1. Entrümpelung: Bei geerbten oder überfüllten Wohnungen kommt zuerst alles hinaus, was nicht bleibt.
2. Endreinigung: Böden, Bad, Küche, Kästen innen und Türen werden in der leeren Wohnung gereinigt.
3. Fenster: Glas, Rahmen, Falz und Fensterbänke bringen Licht in die Räume. Als Richtwert gelten 15 bis 20 Minuten je Fenster mit zwei Flügeln, innen und außen samt Rahmen.
4. Teppichboden: Fest verlegte Teppiche mit Laufspuren lassen sich per Sprühextraktion auffrischen.

Wer leer, sauber und hell zeigt, lässt Gutachter und Käufer auf das Wesentliche schauen.

Worauf Kaufinteressenten bei der Besichtigung achten

Nach dem Gutachten kommen die Interessenten. Sie schauen anders als der Sachverständige: weniger auf Kennzahlen, mehr auf das Gefühl beim Betreten. Die ersten Minuten entscheiden, ob jemand weiterdenkt oder innerlich abschließt.

• Geruch: abgestandene Luft, Rauch oder Tierhaltung fallen sofort auf. Lüften Sie vor jedem Termin.
• Licht: saubere Fenster und offene Vorhänge lassen Räume größer wirken.
• Bad und Küche: Kalk, Fettfilm und dunkle Fugen wirken wie ein Sanierungsfall.
• Stauraum: leere, saubere Einbaukästen und Abstellräume zeigen, wie viel Platz wirklich da ist.
• Allgemeinflächen: Stiegenhaus, Keller und Müllraum gehören zum Eindruck, auch wenn Sie sie nicht allein beeinflussen.

Gut zu wissen: Reduzieren Sie persönliche Dinge wie Fotos und Sammlungen vor der Besichtigung. Interessenten sollen sich die Wohnung als ihr eigenes Zuhause vorstellen können. Weitere Ideen liefert der Beitrag zum höheren Immobilienpreis durch einfache Verschönerung.

Wann sich Hilfe lohnt

Bei einer geerbten oder lange bewohnten Wohnung fehlt oft die Zeit, alles selbst vorzubereiten. Eine Reinigung vor dem Gutachtertermin und vor den ersten Besichtigungen schafft eine klare Ausgangslage.

Über Mr. Cleaner finden Sie lokale Reinigungspartner für eine Endreinigung mit Fenstern, Bad, Küche und Böden. Sie erhalten rasch eine Antwort, ein Termin ist meist in 2 bis 5 Tagen möglich. Bei größerem Aufwand kommt ein Partner zur kostenlosen Besichtigung, danach bekommen Sie einen festen Preis.

Ist die Wohnung noch voll, lässt sich auch eine Entrümpelung anfragen, mit Besichtigung und festem Preis inklusive Entsorgung. Für Schäden ist der Reinigungspartner versichert. Was zu einer Endreinigung gehört, lesen Sie im Ratgeber Endreinigung der Wohnung.

Fazit: Klarer Zustand, gute Vorbereitung

Der Gutachter liefert die Zahl, auf die sich Verkauf und Verhandlung stützen. Vollständige Unterlagen, offen gelegte Mängel und zugängliche, saubere Räume machen seine Arbeit genauer und Ihre Position stärker.

Die Geschwister in Lehen haben am Wochenende ausgeräumt und reinigen lassen. Am Montag konnte der Sachverständige jede Wand ansehen, und der Bruder hat sich seine Frage nach Quadratmetern und Baujahr selbst beantwortet.