Marie lebt nach dem Motto „Man lebt nur einmal!“ Sie führt ein unkonventionelles Leben, während René mit dem Chaos zu kämpfen hat. Als die Wohnung bewertet werden soll und René einen Job in einer anderen Stadt in Betracht zieht, müssen sie schnell aufräumen. René hat die Idee, einen Gebäudereiniger anzurufen.
Welche Aufgabe hat ein Gutachter im Zusammenhang mit einem Wohnungsverkauf?
Die Erstellung eines Gutachtens beim Verkauf einer Wohnung zielt auf die Bewertung des Objekts durch einen sachverständigen Gutachter ab. Das Gutachten soll den Wert der Wohnung feststellen und potenziellen Käufern oder anderen Interessenten essenzielle Informationen über den Zustand, die Qualität und die Merkmale der in Frage stehenden Immobilie liefern.
Ein Gutachter oder ein Immobiliensachverständiger bewertet verschiedene Aspekte der Wohnung, wie etwa die Lage, Größe und Ausstattung, den Zustand der Bausubstanz und macht sich zu eventuellen Mängeln ein Bild. Der Gutachter kann auch die aktuellen Marktpreise vergleichbarer Wohnungen in ähnlicher Wohnlage und Qualität zum Vergleich heranziehen, um den Wert der zu verkaufenden Immobilie einzuschätzen.
In der Regel folgt die Erstellung eines Gutachtens einem standardisierten Verfahren, das auf anerkannten Bewertungsmethoden fußt. Bei der Besichtigung der Wohnung nimmt der Gutachter Messungen vor, prüft Dokumente wie Grundrisse und Baupläne oder die technischen Installationen (Elektrik, Sanitär, Heizung, Lüftung u.a.) und legt diesen auch den allgemeinen Zustand des Gebäudes und der Gemeinschaftseinrichtungen zugrunde.
Das auf dieser Basis erstellte Gutachten sollte alle relevanten Informationen über die Wohnung enthalten, einschließlich des ermittelten Verkehrswerts. Daneben spricht der Immobiliensachverständige auch Empfehlungen für eventuelle Renovierungen, Reparaturen oder Modernisierungen aus, also Maßnahmen, die den Wert der Wohnung steigern können. (siehe Blog: Erzielen Sie einen höheren Immobilienpreis durch einfache Verschönerungsmaßnahmen)
Sowohl der Verkäufer/Anbieter als auch der Käufer kann ein Gutachten in Auftrag geben, um eine objektive und rechtssichere Grundlage für den Verkaufsprozess zu schaffen. Auch Banken oder andere Finanzinstitute können - im Zusammenhang mit einer Finanzierung - ein entsprechendes Gutachten anfordern, um die Werthaltigkeit der Wohnung zu prüfen.
Wählen Sie nur einen erfahrenen, qualifizierten und unabhängigen Gutachter mit qualifizierten Fachkenntnissen im Bereich Immobilienbewertung. So stellen Sie fundierte und zuverlässige Ergebnisse sicher und vermeiden gleichzeitig potenzielle Interessenkonflikte.
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Endreinigung
Nach welchen Kriterien beurteilt ein Sachverständiger für Immobilien den Zustand einer zum Verkauf stehenden Wohnung?
Ein Immobiliensachverständiger sollte bei der Bewertung einer Immobilie folgende Aspekte berücksichtigen:
Bausubstanz:
Der Sachverständige prüft den allgemeinen Zustand der Bausubstanz, einschließlich der Wände, Decken, Böden und des Dachs und hat ein waches Auge für Risse, Feuchtigkeitsschäden, Schimmel oder andere strukturelle „Minuspunkte“.
Ausstattung:
Die Ausstattung der Immobilie einschließlich der Qualität der Materialien und der technischen Installationen wie Heizung, Sanitär, Elektrik, Fenster prüft er hinsichtlich des Zustandes und Alters dieser Komponenten.
Raumaufteilung:
Die Aufteilung der Räume - deren Größe, Nutzungsqualität, Funktionalität und Anpassungsfähigkeit an die Bedürfnisse der potenziellen Käufer - ist für den Gutachter mit Blick auf die Bedürfnisse des Kaufinteressenten von hohem Interesse.
Energieeffizienz:
Energieverbrauch und Energieeffizienz der Wohnung stehen auf dem Prüfstand, dabei liegt der besondere Schwerpunkt auf Isolierung, Heizungsanlage und energetischer Qualität der Fenster. Je energieeffizienter eine Wohnung, desto attraktiver für potenzielle Käufer.
Allgemeiner Zustand:
Der Gesamtzustand der Wohnung wird einschließlich des eventuellen Renovierungsbedarfs oder notwendiger Reparaturarbeiten bewertet. Die Dokumentation der Mängel - Feuchtigkeitsschäden, Schädlingsbefall oder Schimmel - bildet die Ergebnisse ab.
Lage und Umgebung:
Lage, Lage und … Lage! Und Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Qualität der Nachbarschaft, Fußläufigkeit zu wichtigen Einkaufsquellen u.a. können den Wert einer Immobilie ebenfalls stark beeinflussen.
In der Regel wird ein Immobiliensachverständiges eine gründliche Inspektion der Wohnung durchführen und dabei Messungen vornehmen, Fotos erstellen, Dokumente prüfen, die ihn den Zustand und die Merkmale der Wohnung präzise erfassen lassen. Auf der Basis dieser Informationen erstellt er sein Gutachten und formuliert seine Bewertung, die den aktuellen Marktwert der infrage stehenden Wohnung widerspiegelt. (siehe Blog: Mietrecht und Endreinigung: Ihre Pflichten und Rechte)
Welche Mängel können eine Immobilie/Wohnung schwer vermittelbar oder gar unverkäuflich machen?
Eine Reihe von Mängeln kann dazu führen, dass eine Immobilie oder Wohnung sich als schwer verkäuflich darstellt, wie etwa…
Strukturelle Schäden:
Schwere strukturelle Probleme wie Risse in den Wänden oder im Fundament können erhebliche Bedenken bei potenziellen Käufern hervorrufen, weil sie einen Hinweis auf Baumängel, fehlerhafte Baustoffe oder gar Grundstücksprobleme geben. Ist die strukturelle Integrität der Immobilie beeinträchtigt, kann dies ihre Attraktivität und Verkaufsfähigkeit stark beeinflussen.
Feuchtigkeitsschäden:
Wasser- und Feuchtigkeitsschäden, etwa durch undichte Dächer oder defekte Rohrleitungen oder unzureichende Abdichtung, werden als ernsthafte Mängel bewertet. Feuchtigkeit kann zu Schimmelbildung führen. Diese ist nicht nur gesundheitsschädlich, sondern weist auch auf nicht behobene Bauschäden hin. Klar, dass potenzielle Käufer hier auf Abstand gehen.
Schimmel und Schädlingsbefall:
Zeigt sich Schimmel oder Schädlingsbefall, wie etwa Holzschädlinge oder Ungeziefer, hat der Verkäufer ein ernsthaftes Problem, weil dies auf eine mangelnde Wartung und möglicherweise schwerwiegende strukturelle oder hygienische Probleme hinweisen kann. Mängel, die potenzielle Käufer das Interesse an der Wohnung verlieren lassen.
Fehlende Baugenehmigungen oder illegale Umbauten:
Auch wenn Umbauten oder Renovierungen an der Immobilie durchgeführt wurden, ohne den erforderlichen Bauvorschriften zu genügen oder im Vorfeld Baugenehmigungen einzuholen, kann dies die Verkaufschancen erheblich beeinträchtigen. Nicht vollständige oder gar nicht vorhandene ordnungsgemäße Genehmigungen können rechtliche Probleme und Unsicherheiten für den Käufer nach sich ziehen.
Schlechter Zustand oder veraltete Ausstattung:
Eine veraltete Ausstattung, abgenutzte Bodenbeläge, nicht mehr zeitgemäße Sanitäranlagen oder eine überfällige Elektroinstallation können potenzielle Käufer abschrecken. In solchen Fällen muss eine umfassende Renovierung oder Modernisierung die betroffene Wohnung wieder attraktiv, markt- und wettbewerbsfähig machen.
Hohe Instandhaltungskosten:
Ist die Immobilie mit erheblichen Instandhaltungskosten belastet, z.B. aufgrund des Alters oder als Folge von Vernachlässigung, können potenzielle Käufer Abstand nehmen. Sind künftig hohe Ausgaben für Reparaturen oder Modernisierungen zu erwarten, leidet die Attraktivität der Wohnung.
Die Verkaufsfähigkeit einer Immobilie hängt also von verschiedenen Faktoren ab: Einschätzung und Attraktivität innerhalb des lokalen Immobilienmarkts, Nachfrage, Preis und Lage. (siehe Blog: Endreinigung Wohnung: Was gehört dazu und worauf ist zu achten!)
Was sollten Sie als Anbieter unbedingt beachten, bevor Sie einen Gutachter ins Haus holen?
Einige Punkte sind erfahrungsgemäß essenziell für den Erfolg der Begutachtung:
Zielsetzung definieren:
Sie als Anbieter sollten sich im Klaren darüber sein, aus welchen Gründen Sie ein Gutachten erstellen lassen. Vielleicht eine Verkaufsabsicht, die Bestimmung des Verkehrswerts für Finanzierungszwecke oder eine Frage rechtlicher Angelegenheiten? Kennen Sie Ihr Ziel, können Sie als Anbieter dem Gutachter klare Anweisungen geben und sicherstellen, dass das erzielte Gutachten auch die gewünschten Informationen enthält.
Qualifikation des Gutachters prüfen:
Stellen Sie sicher, dass der Gutachter über die erforderliche Qualifikation, Zertifizierungen und Erfahrungen im Bereich der Immobilienbewertung verfügt und idealerweise Mitglied eines anerkannten Berufsverbands ist. Überprüfen Sie ggfs. Referenzen oder frühere Kundenbewertungen.
Transparenz über Kosten und Leistungen:
Klären Sie vorab die Kosten für das Gutachten und holen Sie sich Klarheit über die Leistungen, die im Rahmen des Gutachtens erbracht werden. Dies ist durch eine vorherige Festlegung des Gutachtenumfangs, der zu bewertenden Aspekte und der Bearbeitungszeit gegeben.
Vorbereitung der Dokumente:
Bereiten Sie alle relevanten Dokumente in Bezug auf die Wohnung/Immobilie vor, beispielsweise Grundrisse, Baupläne, Eigentumsnachweise, Baugenehmigungen, Wohnflächenberechnungen, etwaige Renovierungs- oder Reparaturdokumentationen. Sind diese Informationen vollständig, erleichtern Sie dem Gutachter die Arbeit und sorgen für eine fundierte Bewertung.
Zustand der Wohnung überprüfen:
Schauen Sie im Vorfeld der Begutachtung nach dem Zustand der Wohnung. Eventuelle Mängel oder Schäden sollten Sie dokumentieren, um potenzielle Fragen beantworten zu können. Sie stellen so sicher, dass der Gutachter präzise Ergebnisse erzielen kann.
Terminplanung und Zugang zur Wohnung:
Vereinbaren Sie rechtzeitig einen Termin mit dem Gutachter und stellen Sie sicher, dass der Zugang zur Wohnung gewährt ist. Der Gutachter sollte ausreichend Zeit für Inspektion und Begutachtung der Wohnung haben, um gründliche und präzise Informationen zu erbringen.
Das Team am Arbeitsplatz
Worauf schauen Kaufinteressenten am meisten bei einer Immobilienbesichtigung?
Bei einer Immobilienbesichtigung erhalten diese Punkte erfahrungsgemäß eine hohe Aufmerksamkeit:
Allgemeiner Zustand der Immobilie:
Kaufinteressenten achten auf den Gesamtzustand der Immobilie, einschließlich der Bausubstanz, des äußeren Erscheinungsbildes und eventueller sichtbarer Mängel. Vor allem Anzeichen für einen Renovierungsbedarf, für Feuchtigkeitsschäden, Schimmel oder andere strukturelle Probleme fallen hier ins Gewicht.
Raumaufteilung und Grundriss:
Die Aufteilung der Räume und der Grundriss sind entscheidende Faktoren für viele Interessenten. Sie fragen sich: Decken die Räume unseren Bedarf? Sind sie funktional? Entspricht die Anordnung der Zimmer unseren Bedürfnissen und hätten wir genügend Stauraum?
Ausstattung und Qualität:
Die Qualität der Ausstattung, der Bodenbeläge, Sanitäranlagen, Kücheneinrichtung und anderer Einrichtungsgegenstände wird in der Regel einer strengen Prüfung unterzogen. Interessenten wollen Klarheit darüber, ob die Ausstattung modern und gepflegt ist und ihren Ansprüchen gerecht wird.
Energieeffizienz:
In Zeiten steigender Energiekosten und eines höheren Umweltbewusstseins achten viele Käufer auf die Energieeffizienz der Immobilie. Sie interessieren sich für Isolierung, Fensterqualität, Heizungsanlage und ob erneuerbare Energien wie Solaranlagen eingesetzt werden.
Lage und Umgebung:
Die Lage der Immobilie ist von hoher Entscheidungsrelevanz. Interessenten prüfen die Infrastruktur, die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen, Sportanlagen, Schulen und anderen wichtigen Einrichtungen. Auch die Qualität der Nachbarschaft und des allgemeinen Umfelds sind entscheidungsrelevant.
Außenbereich und Garten:
Verfügt die Immobilie über einen Garten, einen Balkon oder eine Terrasse, achten Interessenten auf deren Größe, Pflegezustand und Privatsphäre. Sie fragen sich auch, ob hier genügend Raum ist für die Gestaltung ihrer individuellen Bedürfnisse.
Parkmöglichkeiten:
Verfügbare Parkplätze oder Garagen sind für viele Käufer wichtig. Ausreichende Parkmöglichkeiten in der Nähe der Immobilie, gegebenenfalls eigene Stellplätze, sind Pluspunkte.
Potenzial zur Wertsteigerung:
Kaufinteressenten achten auch darauf, ob die Immobilie Potenzial für Wertsteigerungen oder Erweiterungen hat, ob ggfs. ein Ausbau des Dachgeschosses oder eine Umgestaltung der Räume realisierbar wäre.
Die Prioritäten der Kaufinteressenten können je nach individuellen Bedürfnissen, Vorlieben und regionalen Marktgegebenheiten variieren. Manche legen mehr Wert auf den Zustand der Immobilie, andere auf die Lage oder das Potenzial der Wohnung.
Welche Reinigungen sollten der Wohnungsbesichtigung durch einen Gutachter vorausgehen?
Sauberkeit und Ordnung:
Stellen Sie sicher, dass Ihre Wohnung sauber und aufgeräumt ist. Eine gründliche Reinigung macht den Unterschied und verbessert den Gesamteindruck. Dazu lesen Sie mehr zum Thema „Grundreinigung“ (Link dazufügen)
Neutraler Farbanstrich:
Frische Farbe an den Wänden kann Wunder bewirken. Wählen Sie neutrale Farbtöne, die einen breiten Geschmack ansprechen und einen sauberen, einladenden Look entstehen lassen.
Beleuchtung optimieren:
Knipsen Sie das Licht an! Helle Räume wirken freundlicher und größer. Verwenden Sie Tageslichtlampen oder erhellen Sie dunkle Ecken mit zusätzlicher Beleuchtung.
Entrümpeln und reduzieren:
Befreien Sie Ihre Wohnung von überflüssigem Ballast. Lassen Sie die Räume nicht überladen wirken. Schaffen Sie ein luftiges und aufgeräumtes Ambiente, damit potenzielle Käufer sich das vorhandene Platzangebot besser vorstellen können.
Reparaturen durchführen:
Beheben Sie kleinere Reparaturarbeiten wie undichte Wasserhähne, lockere Türgriffe oder defekte Lichtschalter. Solche Mängel können Interessenten abschrecken und den Eindruck von Ungepflegtheit vermitteln.
Dekorieren:
Eine geschmackvolle Dekoration verbessert den Gesamteindruck der Wohnung. Wählen Sie jedoch zurückhaltende Akzente, um einen breiten Geschmack anzusprechen und verzichten Sie auf zu persönliche oder übertrieben wirkende Deko-Elemente.
Garten oder Balkon pflegen:
Falls Ihre Wohnung über einen Außenbereich verfügt, achten Sie auf eine gepflegte Gestaltung. Beschneiden Sie Pflanzen und Sträucher, entfernen Sie Unkraut und stellen Sie eine ansprechende Optik her.
Kleinere Verbesserungen vornehmen:
Sie werden den Gesamteindruck auf! Ersetzen Sie z.B. abgenutzte Türgriffe oder Sesselbezüge, frischen Sie die Fugen in Bad oder Küche auf oder tauschen Sie defekte Leuchtkörper aus.
Denken Sie daran, dass der Immobilienmakler darauf abzielt, Ihre Wohnung potenziellen Käufern attraktiv zu präsentieren. Indem Sie auf Sauberkeit, Ordnung und ein ansprechendes Erscheinungsbild achten, kann die Wohnung einen guten Eindruck hinterlassen – und darauf kommt es Ihnen ja schließlich an, oder?
