Mietrecht und Endreinigung: Ihre Pflichten und Rechte beim Auszug
Beim Auszug aus einer Mietwohnung geht es um mehr als Kartons. Wie sauber die Wohnung zurückgegeben wird, entscheidet oft darüber, ob die Kaution vollständig zurückkommt. Gleichzeitig kursieren viele Halbwahrheiten darüber, was Mieter schulden.
Dieser Ratgeber erklärt, was in Österreich bei der Rückgabe einer Mietwohnung gilt, wie Sie Abnutzung von Schaden unterscheiden, was Klauseln im Mietvertrag bedeuten und wie die Übergabe gut abläuft.
Ende Juni in Wien-Alsergrund. Jakob hat sein Studium abgeschlossen und zieht für den ersten Job nach Vorarlberg. Die Übergabe an die Hausverwaltung ist für Freitag um neun angesetzt.
Beim Durchblättern des Mietvertrags stößt er auf einen Satz: Die Wohnung sei bei Auszug durch eine Fachfirma zu reinigen. „Muss ich das wirklich, oder reicht es, wenn ich selbst putze?“
Die Antwort hängt davon ab, was im Vertrag steht und in welchem Zustand die Wohnung ist.
Was Mieter beim Auszug schulden
Grundsätzlich geben Sie die Wohnung in dem Zustand zurück, in dem Sie sie übernommen haben. Ausgenommen ist die gewöhnliche Abnutzung durch normales Wohnen.
Für die Reinigung heißt das: Die Wohnung muss sauber sein, aber nicht neuwertig. Grober Schmutz, Fett in der Küche, Kalk im Bad und Müll in den Räumen haben bei der Übergabe nichts verloren.
Oft fällt dabei das Wort „besenrein“. Gemeint ist eine Wohnung, die geräumt und ordentlich gereinigt ist, ohne Spezialbehandlung von Böden oder Wänden.
Was „Endreinigung“ im Mietrecht bedeutet
Das Wort selbst steht in keinem Gesetz. Gemeint ist die Reinigung, mit der die Wohnung nach dem Ausräumen in einen übergabefähigen Zustand kommt. Wie weit sie gehen muss, ergibt sich aus Vertrag, Übergabezustand und Abnutzung.
Eine besenreine Wohnung ist leer und gekehrt. Eine gereinigte Wohnung ist zusätzlich in Küche, Bad, Fenstern und Böden sauber. Steht im Vertrag mehr als besenrein, lohnt sich ein genauer Blick auf die Formulierung.
Auch Kellerabteil, Dachbodenanteil und Briefkasten gehören zur Rückgabe. Was Sie dort zurücklassen, kann der Vermieter auf Ihre Kosten entfernen lassen. Sperrmüll bringen Sie rechtzeitig zum Mistplatz.
Was Vermieter schulden
Pflichten gibt es auf beiden Seiten. Der Vermieter muss die Wohnung beim Einzug in brauchbarem Zustand übergeben. War sie damals schon verschmutzt, kann er beim Auszug nicht mehr verlangen, als er selbst geboten hat.
Auch nach der Rückgabe hat er Pflichten. Er muss die Kaution samt Zinsen zurückzahlen, soweit keine berechtigten Forderungen offen sind. Ansprüche wegen Schäden muss er innerhalb eines Jahres nach der Rückgabe geltend machen.
Wer weiß, was die Gegenseite schuldet, verhandelt bei der Übergabe auf Augenhöhe.
Abnutzung oder Schaden?
An dieser Unterscheidung entzündet sich bei der Kaution viel Streit. Für gewöhnliche Abnutzung zahlen Sie nichts, für Schäden darüber hinaus schon.
- Abnutzung: leichte Laufspuren am Parkett, verblasste Wandfarbe, kleine Dübellöcher in üblicher Zahl.
- Schaden: Brandflecken, tiefe Kratzer, Wasserränder durch Blumentöpfe, Nikotinbelag, Urinflecken im Teppichboden.
- Verschmutzung: eingebranntes Fett, Kalkkrusten, Schimmelspuren, deren Ursache zu klären ist, verstopfte Abflüsse.
Gut zu wissen: Verschmutzung lässt sich vor der Übergabe beseitigen. Ein Schaden bleibt dagegen auch nach der Reinigung sichtbar.
Endreinigung für die Wohnungsübergabe anfragen
Ausgelegt auf die Abnahme durch Vermieter oder Hausverwaltung
Was gilt bei Klauseln im Mietvertrag?
Viele Formularverträge enthalten Regeln zur Endreinigung oder zum Ausmalen. Nicht jede Klausel ist automatisch wirksam. Eine Pflicht, die ohne Rücksicht auf den Zustand eine Fachfirma verlangt, kann unzulässig sein.
Das gilt ähnlich für das Ausmalen. Ob Sie ausmalen müssen, hängt vom Vertrag und vom Zustand der Wände ab. Sehr kräftige Farben oder stark verschmutzte Wände sind etwas anderes als normale Gebrauchsspuren.
Im Zweifel lassen Sie den Vertrag prüfen, etwa bei der Arbeiterkammer oder einer Mieterorganisation. Unterschreiben Sie bei der Übergabe nichts, was Sie nicht verstanden haben.
Wirksam vereinbarte Pflichten sollten Sie dagegen ernst nehmen. Wer sie ignoriert, riskiert, dass der Vermieter eine Firma beauftragt und die Rechnung von der Kaution abzieht.
Die Kaution und ihre Rückzahlung
Nach der Rückgabe muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen. Abziehen darf er nur berechtigte Forderungen, etwa für Schäden oder offene Zahlungen.
Verlangt der Vermieter Geld für eine Reinigung, sollte er den Mangel belegen können. Fotos vom Übergabetag sind deshalb auf beiden Seiten wichtig.
Pauschale Abzüge für eine „Grundreinigung“ müssen Sie nicht einfach hinnehmen. Fragen Sie nach, welcher Mangel genau gemeint ist, und lassen Sie sich Rechnungen zeigen. Wurde nach Ihrem Auszug ohnehin saniert, kann eine Reinigungsforderung schwer zu begründen sein.
Bleibt die Kaution aus, fordern Sie sie schriftlich und mit einer klaren Frist ein. Nennen Sie das Übergabedatum und legen Sie Protokoll und Fotos bei. Oft klärt sich die Sache schon mit diesem Schreiben.
Kommt es zu Streit, helfen Beratungsstellen weiter. In manchen Städten, etwa in Wien, gibt es außerdem Schlichtungsstellen für wohnrechtliche Angelegenheiten.
Checkliste für die Endreinigung
Küche
- Kästen innen und außen, Laden, Griffe.
- Backrohr, Bleche, Herdplatten, Dunstabzug samt Fettfilter.
- Kühlschrank abtauen, auswischen und offen stehen lassen.
- Abwasch und Armatur entkalken.
Bad und WC
- Fliesen, Fugen, Dusche und Badewanne von Kalk befreien.
- WC samt Rand und Spülkasten außen reinigen.
- Abflüsse frei machen, Spiegel streifenfrei putzen.
Alle Räume
- Fenster mit Rahmen und Fensterbänken.
- Türen, Türrahmen, Lichtschalter, Steckdosen.
- Heizkörper und Sockelleisten.
- Böden je nach Belag saugen und wischen.
Balkon, Keller und Nebenräume
Auch Flächen außerhalb der eigentlichen Wohnung werden bei der Übergabe angesehen. Sie geraten im Umzugsstress leicht in Vergessenheit.
- Balkon oder Terrasse kehren, Blumenkästen leeren, Bodenablauf frei machen.
- Kellerabteil vollständig räumen und auskehren.
- Abstellraum und Einbaukästen auswischen, Haken und Klebestreifen entfernen.
- Lampen abnehmen, wenn sie Ihnen gehören, und Kabel fachgerecht sichern lassen.
Eine ausführliche Liste finden Sie im Beitrag dazu, was zur Endreinigung einer Wohnung gehört.
So läuft die Übergabe gut
- Protokoll vom Einzug suchen: Was damals schon beschädigt war, geht nicht zu Ihren Lasten.
- Fotos machen: Jeden Raum nach der Reinigung fotografieren, mit Datum.
- Gemeinsam begehen: Mängel vor Ort besprechen und ins Übergabeprotokoll schreiben lassen.
- Schlüssel gegen Bestätigung: Lassen Sie sich alle zurückgegebenen Schlüssel schriftlich bestätigen.
- Kontodaten angeben: Damit die Kaution ohne Umweg zurückkommen kann.
Kurze Antworten zur Endreinigung
Muss ich die Fenster putzen?
Ja, saubere Fenster gehören zu einer ordentlich gereinigten Wohnung. Gemeint sind Glas, Rahmen und Fensterbänke, innen wie außen, soweit sie sicher erreichbar sind. Rechnen Sie mit etwa 15 bis 20 Minuten je Fenster mit zwei Flügeln, bei Kastenfenstern mit 30 bis 40 Minuten.
Darf der Vermieter eine Reinigungspauschale verlangen?
Eine fixe Pauschale unabhängig vom Zustand ist rechtlich heikel. Sauber übergeben ist sauber übergeben, auch wenn Sie selbst geputzt haben. Lassen Sie sich im Streitfall erklären, wofür genau gezahlt werden soll.
Was gilt, wenn ein Nachmieter Dinge übernimmt?
Übernimmt der Nachmieter Küche oder Möbel, betrifft das zunächst nur Sie beide. Halten Sie mit dem Vermieter schriftlich fest, was in der Wohnung bleiben darf. Sonst kann er die Räumung von Ihnen verlangen.
Und bei einer Ferienwohnung?
Hier kann der Vermieter die Endreinigung als Pauschale verrechnen, wenn sie vor der Buchung vereinbart oder ausgewiesen ist. Für Eigentümer kann zum Saisonende eine einmalige Grundreinigung sinnvoll sein, laufende Gästewechsel sind eine andere Aufgabe.
Ob eine Endreinigung oder eine Umzugsreinigung zu Ihrer Situation passt, erklärt der Ratgeber zum Unterschied der beiden Reinigungen.
Reinigungspartner im Einsatz
Wann sich Hilfe lohnt
Liegt die Übergabe knapp hinter dem Umzug oder verlangt der Vertrag eine Fachfirma, ist Selbstputzen oft nicht die beste Wahl. Eine beauftragte Endreinigung mit Rechnung ist auch ein Nachweis gegenüber dem Vermieter.
Selbst putzen spart Geld, kostet aber Zeit und Nerven in einer Woche, die ohnehin voll ist. Wer selbst putzt, sollte mindestens einen ganzen Tag einplanen und Backrohr sowie Bad nicht auf den letzten Abend schieben.
Über Mr. Cleaner fragen Sie eine Endreinigung bei lokalen Reinigungspartnern an. Verrechnet wird auf Stundenbasis, gebucht wird ab 2 Stunden. Bei größeren Wohnungen gibt es eine kostenlose Besichtigung und danach einen festen Preis.
Die Reinigung ist auf die Übergabe an Vermieter oder Hausverwaltung ausgelegt. Beanstandet die Verwaltung die Reinigung, wird kostenlos nachgereinigt. Für Schäden ist der Reinigungspartner versichert.
Fazit: Sauber übergeben, Rechte kennen
Mieter schulden eine saubere Wohnung im übernommenen Zustand, nicht mehr und nicht weniger. Gewöhnliche Abnutzung zahlen Sie nicht, Klauseln im Vertrag lohnen einen zweiten Blick. Fotos, Protokoll und Belege sichern Ihre Kaution.
Jakob hat seinen Vertrag bei der Arbeiterkammer prüfen lassen und die Endreinigung trotzdem beauftragt, um Zeit zu gewinnen. Am Freitag um neun war die Übergabe am Alsergrund in zwanzig Minuten erledigt.
